Bolåneguiden

Med hjälp av vår Bolånekalkyl kan du beräkna hur mycket du maximalt kan låna och vad ditt bolån kommer att kosta, baserat på priset för din kommande bostad.

Du kan maximalt få ett bolån som motsvarar 85 procent av bostadens pris enligt en bestämmelse som kallas bolånetaket. Du behöver alltså ha minst 15 procent i kontantinsats. Hos vissa banker kan du låna till en del av kontantinsatsen, men inte till hela. Ett sådant lån är i så fall inte ett bolån, utan ett blancolån. Blancolån har högre ränta än bolånet och en bestämd återbetalningstid, ofta 10 år.

Hur mycket du får låna beror också på din kreditvärdighet.

Innan du börjar leta bostad och gå på visningar kan du behöva ett lånelöfte. Lånelöftet visar hur mycket du kan låna i banken baserat på ett maxpris för bostaden och kostnaderna för den.

Observera att lånelöftet inte är någon garanti för att du får lånet beviljat när du hittat den bostad du vill köpa. Läs villkoren i lånelöftet noga och skriv aldrig på ett köpekontrakt innan du fått klartecken från banken att ditt lån är beviljat.

För att bevilja ditt bolån måste banken kontrollera att du har tillräcklig återbetalningsförmåga för lånet. Det gör banken bland annat genom att göra en så kallad  kvar-att-leva-på kalkyl. Där lägger de in dina inkomster, kostnaderna för lånet, kostnader för andra lån, driftskostnader för bostaden och kostnader för hushållet i övrigt.

I kalkylen räknar banken med en hög ränta

I kalkylen räknar banken med en högre ränta än den du kommer att få på ditt lån. Det brukar ofta kallas kalkylränta och den kan variera en del mellan olika banker, men också variera beroende på ränteläget.

För att beräkna hushållets utgifter för allt annat än lånet och bostadens driftskostnader använder banken schablonkostnader. Även de kan variera en del mellan bankerna.

Schablonkostnaderna kan verka höga för en del hushåll, men både kalkylräntan och hushållskostnaderna är tänkta att också fungera som en buffert för framtida räntehöjningar och andra kostnadsökningar.

Bankerna publicerar både listräntor och genomsnittsräntor. Listräntan är bankens "officiella" ränta, en slags utgångsränta som det ofta går att få rabatt på. Snitträntorna visar vilka räntor låntagarna i den banken fick i genomsnitt den senaste månaden. I vår jämförelse av boräntor hittar du alla bankers snitträntor.

Ett tips när du ska förhandla om din ränta är att utgå från snitträntorna, eftersom det är de räntor som kunderna faktiskt fått i banken - i genomsnitt. Om du inte blir nöjd med vad banken erbjuder, fråga varför du inte får bättre ränta och om det finns något du kan påverka, till exempel flytta över ett sparande som du har någon annanstans. För att få så bra erbjudanden som möjligt kan du be om offerter eller låneerbjudanden från flera banker och lyfta fram dem när du förhandlar med banken.

En del banker tillämpar inte individuella rabatter, utan erbjuder ”fasta” rabatter som ofta bygger på hur hög belåningsgrad du har (lånet i förhållande till värdet på bostaden) och hur stort lånet är.

Är det bäst att binda räntan på längre tid eller ha rörlig ränta? Med rörlig ränta menar man ofta 3-månadersräntan.

Det finns för- och nackdelar med båda. Tremånadersräntan innebär att du är mer flexibel om du till exempel skulle vilja byta bank, eller behöver sälja bostaden. I de situationerna behöver du lösa lånet i banken. Om du gör det under den period som räntan är bunden kan du få betala ersättning. Den ersättningen kallas för ränteskillnadsersättning.

Att välja bunden ränta betyder att du vet exakt hur mycket ditt lån kommer att kosta under hela perioden. I ett stigande ränteläge kan tremånadersräntan höjas vid varje ny period.

Det finns inget rätt eller fel utan fundera vad som passar bäst för dig och din ekonomi. Vilket alternativ som blir billigast går tyvärr inte att veta i förväg.

Tänk också på att den ränta du blir erbjuden ofta är preliminär fram tills den dag banken betalar ut lånet. Den rabattsats du och banken är överens om kommer att gälla, men den listränta som du får rabatt på kan ändras ända fram till utbetalningsdagen - om ni inte kommit överens om en bestämd räntesats. Bankerna har lite olika villkor och rutiner så kontrollera med banken exakt vad som gäller för ditt lån! Se också till att få skriftligt på det ni kommer överens om.

Sedan några år tillbaka gäller amorteringskrav på bolån. Krav på att amortera gäller om ditt lån är högre än 50 procent av bostadens värde, och om dina bolån överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst per år. När du räknar på lånekostnader i vår Bolånekalkyl räknar kalkylen ut om du måste amortera, och hur mycket.

En del banker kräver alltid att du amorterar på bolånet. Det är helt enkelt bankens policy som avgör, så fråga banken vad som gäller.

Under löptiden kan du välja bindningstider för din ränta. Hos de flesta banker är den kortaste bindningstiden 3 månader och den längsta 10 år. Under bindningstiden är räntan fast. När en bindningstid löper ut kan du välja att fortsätta med samma bindningsperiod en gång till, eller välja en annan. Räntan för den nya perioden blir den ränta som banken då tillämpar, minus en eventuell rabatt.

Vilka bindningstider som olika banker erbjuder hittar du i vår jämförelse av boräntor.

Om du vill flytta ditt bolån till en annan bank kan du läsa mer här: Checklista för att flytta ditt bolån.