Bolån

Långivaren ska föra en diskussion med dig om amortering i samband med att du ska ta ett bolån. Långivaren ska också ge dig ett förslag till en individuell amorteringsplan som ska vara i ditt långsiktiga intresse.

I diskussionen om amortering ska långivaren förklara hur olika amorteringsalternativ påverkar skulden. Det kan de göra genom att visa exempel på hur skulden kan minska och hur det påverkar kommande räntebetalningar. Diskussionen kan ni föra vid personliga möten eller via e-post eller telefon. Det är viktigt att du själv blir uppmuntrad att delta aktivt, det ska alltså inte röra sig om ensidig information från långivarens sida.

Du ska få amorteringsplanen senast tillsammans med det bindande erbjudandet om lånet. Om det är en låneförmedlare som presenterar det bindande erbjudandet så blir det normalt sett förmedlaren som diskuterar amorteringsplanen också. Vem som gör vad när du anlitar en låneförmedlare beror dock på vilken befogenhet låneförmedlaren har fått från långivaren.

Tanken med en individuell amorteringsplan är att du ska bli uppmärksammad på frågan om hur du ska betala av på lånet, även om du har en lägre belåningsgrad än den gräns där lagkravet på amortering träder in (över 50 procent belåning). Planen innebär inte att du måste amortera eller att du måste amortera på det sätt som planen föreslår, utan är ett förslag. Tänk dock på att en långivare kan kräva att du amorterar på ditt lån även om det inte omfattas av de tvingande amorteringskraven.

Du har rätt att få en ny amorteringsplan om du vill under lånets löptid, till exempel om du har fått en ändrad inkomst eller om du vill amortera med ett högre belopp.

Om du själv vill laborera med olika amorteringsalternativ och se hur dessa påverkar kostnaderna för ditt bolån på kort och lång sikt kan du använda Lånelabbet.

Du har ett lån på 2,4 mkr och bostaden är värd 3 mkr. Det innebär en belåningsgrad på 80 procent. Du måste då amortera 2 procent på skulden varje år, tills belåningsgraden kommer ner till 70 procent. Det betyder att du amorterar 48 000 kr per år (4 000 kr per månad).

Har du en bostad som är värd 2 mkr och lån på 1,2 mkr är din belåningsgrad 60 procent. Då måste du amortera 1 procent på skulden varje år, vilket är 12 000 kr. Per månad blir amorteringen 1 000 kr.

Amorteringen räknas på det totala ursprungliga lånebeloppet.  I exemplen här ovanför betalar du alltså 48 000 kr respektive 12 000 kr per år ända tills banken har möjlighet att räkna om din belåningsgrad. Har du exempelvis amorterat av lånet så att du kommer under 70-procentsgränsen kan banken räkna om ditt amorteringsbelopp från 2 procent till 1 procent amortering.

Lagstiftningen om amorteringskravet finns i en särskild bestämmelse i lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse (6 kap. 3 b §). Detta är bara en allmän regel, alla detaljer framgår av föreskrifter från Finansinspektionen. Föreskrifterna trädde i kraft den 1 juni 2016.

Reglerna innebär att långivaren måste kräva att du amorterar i de situationer som träffas av reglerna. Tänk på att även om lagkravet inte gäller för ditt lån innebär det ingen rättighet att slippa amortera – långivaren kan ändå begära att du amorterar på ditt lån. Banken kan även begära att du amorterar mer än vad som står i reglerna och måste till exempel inte gå med på att sänka din amortering från 2 till 1 procent.

Amorteringskravet gäller för nya lån, inte lån som du redan hade den 1 juni 2016 när reglerna började gälla.

Här ger vi några exempel på vad som betraktas som ett nytt lån. Om det är ett nytt lån måste du som huvudregel amortera:

• Låneavtal som du ingår efter att amorteringskravet började gälla (men om du träffade ett bindande avtal om köp av bostaden innan reglerna började gälla omfattas lånet inte av amorteringskravet).
• Du köper en ny bostad men behåller ditt gamla lån och sätter den nya bostaden som pant, så kallat säkerhetsbyte.
• Du får ett lån efter att amorteringskravet började gälla, men hade ett lånelöfte som lämnades innan amorteringskravet började gälla. Lånelöftet har ingen egen betydelse - det avgörande är när du avtalade om att köpa bostaden.
• Blancolån som banken bakar in i bolånet (eftersom det innebär en utökning av bolånet).

Här ger vi några exempel på vad som inte betraktas som ett nytt lån.

• Du ingår ett låneavtal efter att amorteringskravet börjat gälla, men du ingick det bindande avtalet om köp av bostaden innan den 1 juni 2016
• Du byter bank, får ett motsvarande lån i den nya banken som i din tidigare och du bor kvar i bostaden
• Villkoren för ditt befintliga lån ändras, t.ex. avseende ränta eller frivillig amortering
• Du lägger om ditt befintliga lån hos din bank, till exempel för att få ner räntekostnaderna, utan att öka lånet
• Byggnadskrediter (byggnadskreditiv) omfattas inte av amorteringskravet om du träffade avtal om byggnationen före den 1 juni 2016. Har du träffat avtalet efter det datumet så undantas lånet från amorteringskravet i högst fem år på grund av att det rör sig om nyproduktion.
• En part övertar den andra partens del av bolånet, exempelvis vid separation. Det förutsätter att lånet inte utökas.

Om du utökar ett befintligt lån så att det totala lånebeloppet kommer att uppgå till mer än 50 procent av bostadens marknadsvärde måste du börja amortera. Det finns två alternativ för hur du ska amortera.

Antingen amorterar du 1 eller 2 procent på det totala lånebeloppet (det lån du hade plus tilläggslånet).

Alternativt amorterar du enbart på tilläggslånet, och då amorterar du av det på 10 år (10 procent per år). Men det gäller bara om du tog ditt befintliga lån före den 1 mars 2018.

Amorteringen baseras på marknadsvärdet på din bostad vid köpet. Marknadsvärdet är normalt detsamma som priset.

Omvärdering efter fem år

När det har gått minst fem år från det att du förvärvade bostaden och tog lånet eller från den senaste omvärderingen är det tillåtet att göra en omvärdering av bostaden. Banken har då möjlighet att utifrån den nya värderingen räkna om belåningsgraden och ändra amorteringstakten på lånet. Om den senaste omvärderingen inte ledde till någon ändring av amorteringsbeloppet får en omvärdering göras tidigare.

För hushåll som köpte bostaden innan amorteringskravet trädde i kraft, och som utökar sitt lån så att det träffas av amorteringskravet, gäller att det är tillåtet att göra en omvärdering även om det inte gått fem år från köpet.

Tidigare omvärdering på grund av avsevärd förändring av värdet

Det är också tillåtet att göra en omvärdering av bostaden tidigare än fem år efter den senaste omvärderingen, om värdet på bostaden har förändrats avsevärt av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder.

Förhållanden som kan ge upphov till en avsevärd värdeförändring är till exempel att det skett omfattande renoveringar, ombyggnad eller tillbyggnad av bostaden.

Det ska alltså vara fråga om omfattande förändringar som avsevärt ändrar värdet på bostaden. Renovering av enstaka rum (inklusive badrum och kök), tillbyggnad av till exempel en balkong eller altan eller byggande av carport eller indragning av bredband skapar generellt sett inte en sådan värdeökning.

När det gäller värdehöjande arbeten på bostaden är det inte kostnaden för att utföra arbetena som ska räknas, utan den påverkan som arbetena har på marknadsvärdet på bostaden.

Det är banken som bedömer om de förändringar som skett i bostaden har lett till en avsevärd värdeökning.

I samband med en omvärdering får den totala skulden räknas om (med hänsyn till gjorda amorteringar), liksom amorteringsbeloppet.

Amorteringskravet som handlar om skuldkvoten gäller utöver det amorteringskrav som började gälla den 1 juni 2016 (som gäller vilken belåningsgrad du har). Om ditt lån omfattas av båda kraven innebär det att du behöver amortera 2 eller 3 procent per år på ditt bolån.

Skuldkvoten beräknas på alla dina bolån. Om du exempelvis har ett bolån på ett fritidshus sedan tidigare och tar ett nytt bolån för att köpa en ny bostad så ingår båda lånen i skulden.

Du ska räkna med din bruttoinkomst.

Med bruttoinkomst menas den senast fastställda förvärvsinkomsten enligt ditt skattebesked. Till den inkomsten kan du få lägga till andra ”säkerställda och varaktiga inkomster”. Exempel på en sådan är barnbidrag. Om du har fått högre lön efter ditt senaste skattebesked får du räkna med den nya inkomsten, under förutsättning att banken bedömer att den är säkerställd och varaktig.

Om du utökar ditt bolån efter den 1 mars 2018 så utlöser det amorteringskravet, under förutsättning att din belåning hamnar över skuldkvotsgränsen. Det betyder att du amorterar 1 procent på hela ditt lån, både det gamla lånet och tilläggslånet.

Men om du tog det tidigare lånet före den 1 mars 2018, kan du som ett alternativ få amortera enbart på tilläggslånet. I så fall behöver du amortera av tilläggslånet med 10 procent per år så att det är slutbetalt efter 10 år.

En bolånetagare kan när som helst begära att banken beräknar en ny skuldkvot. Om inkomsten har ökat efter att ett bolån lämnats får banken räkna om skuldkvoten och utifrån den nya skuldkvoten ändra amorteringsbeloppet. Skuldkvoten kan också minska om själva lånet blivit mindre, och amorteringen kan då sänkas. Det är dock ingen skyldighet för banken att ändra amorteringsbeloppet, utan en möjlighet.

Om det kommer till en ny medlåntagare kan det också leda till att skuldkvoten sjunker till under gränsvärdet, vilket innebär att banken kan medge att sänka amorteringsbeloppet.

Om bolånetagaren får minskad inkomst är banken inte heller skyldig att ändra amorteringsbeloppet även om skuldkvoten skulle stiga till över 4,5 gånger bruttoinkomsten.

Däremot ska skuldkvoten alltid räknas om ifall en eller flera bolånetagare som tecknat lånet bortfaller som solidariskt betalningsansvariga. Den regeln gäller dock inte om en låntagare bortfaller på grund av dödsfall. Detta gäller lån som tagits efter den 1 mars 2018, eller vid utökning av lån som tagits tidigare än detta datum.

Långivaren kan bevilja undantag från amorteringskraven för lån som du tar när du köper en nyproducerad bostad. Långivaren har alltså möjlighet att bevilja ett amorteringsfritt lån, men enbart för förstahandsköparen, det vill säga den som förvärvar bostaden för första gången. Undantaget för amortering får gälla i högst fem år. Femårsperioden räknas från tillträdet av bostaden.

Krav på amortering gäller inte heller lån på en jordbruks- eller skogsfastighet.

Detsamma gäller för kapitalfrigöringskrediter.

Om det finns särskilda skäl kan långivaren bevilja amorteringsfrihet under en period. Det handlar om situationer när hushållets ekonomiska förutsättningar väsentligt har försämrats efter att bolånet lämnats. Exempel på sådana typiska situationer är arbetslöshet, längre sjukskrivningar och dödsfall bland närstående. Långivaren får göra en individuell bedömning av vad som från fall till fall kan vara särskilda skäl och avgöra om låntagaren kan få avstå från att amortera.

Som huvudregel ska ett undantag vara tillfälligt och det ska utvärderas regelbundet av långivaren. Skulle de särskilda skälen finnas kvar under lång tid kan långivaren bevilja dig undantag i flera år. 

Amorteringsunderlaget innehåller bland annat uppgifter om

• hur mycket du amorterar per månad
• hur stor skulden är som amorteringen räknas på (amorteringsgrundande skuld)
• vilken värdering som ligger till grund för din amortering
• vilket datum som banken fastställde det amorteringsgrundande värdet. Värdet gäller i fem år och den nya banken som du flyttar lånet till får inte ändra värdet tidigare än så.

Från den 1 september 2024 gäller en ny bestämmelse om amorteringsunderlag i Finansinspektionens föreskrifter om amortering på bolån.

Du ska både kunna beställa och få amorteringsunderlaget elektroniskt. Du ska även kunna beställa och få underlaget på andra sätt, till exempel via telefon, fysiskt besök på banken eller per post. Som kund ska du kunna välja bland olika alternativ, banken får exempelvis inte enbart erbjuda digitala kanaler.

Banken ska enligt föreskrifterna lämna uppgifterna till dig skyndsamt.

Det finns ingen tidsgräns i antal dagar, men av Finansinspektionens beslutspromemoria framgår att myndigheten anser att underlaget i normalfallet bör lämnas samma dag som banken får in din begäran, eller vanligen skickas nästa arbetsdag om din begäran kommer in sent. Dock kan ett ärende som är komplicerat ta ”något längre tid än vanligt” och det kan även finnas andra omständigheter som påverkar tiden.

Bankerna har tagit fram en rekommendation om en gemensam rutin för vilka uppgifter som ska finnas med i amorteringsunderlaget. Det finns också en blankett.

Föreskrifterna om amorteringskrav på bolån riktar sig mot bankerna. Bankerna ska sedan tillämpa reglerna i sin utlåning. Om en bank missar att avtala om amortering i ett låneavtal, trots att lånet i sig omfattas av amorteringskravet, kan det leda till ett ingripande från Finansinspektionen mot banken. Ett sådant ingripande skulle däremot inte leda till att låneavtalet mellan banken och kunden blir ogiltigt. Detta framgår av förarbetena till lagstiftningen om amorteringskravet (proposition 2015/16:89).