Bolån

Lån kostar alltid pengar. Fundera på hur mycket du behöver låna. För att se om din ekonomi klarar kostnaden för ett lån kan du göra en privatekonomisk kalkyl på Konsumentverkets webbplats. Du kan också räkna på vad ett lån kostar i Bolånekalkylen och i Lånelabbet.

Att få ett lån beviljat kan ta tid eftersom långivaren ska göra en kreditprövning. Var därför ute i god tid innan du behöver pengarna. Ofta finns möjlighet att ansöka om lånelöfte. Detta gör det enklare för långivaren den dag du verkligen behöver pengarna och är därför ett sätt att säkerställa att du hinner få pengarna i tid.

Förutom kostnaderna för lånet kan det också vara bra att fundera över:

• Vad händer om du och/eller din partner förlorar jobbet? Har du/ni något försäkringsskydd, t.ex. arbetslöshetsförsäkring? Hur länge gäller det och vilken inkomst får du/ni då?
• Vad händer om du/din partner skulle gå bort? Har ni någon försäkring som löser en del av skulden, till exempel låneskydd eller kommer en av er bli tvungen att bära hela skulden själv?
• Vad händer om du och din partner separerar? Kan en av er stå kvar ensam som låntagare för lånet eller kommer ni att flytta?
• Finns det utrymme i din privatekonomiska kalkyl för räntehöjningar? Fundera på att binda hela eller delar av lånet. På så sätt minskar risken för räntesvängningar som din ekonomi inte klarar. Alternativt kan du löpande sätta undan pengar för att skapa en räntebuffert.
• Vad händer om era utgifter ökar, till exempel om ni får tillökning i familjen eller om ni måste göra ett stort reparationsarbete på bostaden? Finns det utrymme i din privatekonomiska kalkyl för att dra ned på vissa utgifter för att kompensera för ökningar av andra utgifter?

Banken får som mest bevilja lån som uppgår till 85 procent av köpeskillingen. Resterande del av köpeskillingen på en bostad måste du finansiera med en egen kontantinsats, möjligen delvis med ett lån utan säkerhet. Vissa långivare erbjuder blancolån (lån utan säkerhet) för lån över 85 procent av bostadens värde. Eftersom bostaden inte står som säkerhet har sådana lån därför högre ränta än bolånet.

Gränsen på 85 procent av bostadens värde beror på det så kallade bolånetaket. Det är regler som innebär att ett bolån inte bör löverstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde då lånet lämnas. Med bolån menas att bostaden sätts som säkerhet för lånet.

Köpeskillingen kan normalt användas som marknadsvärde. Skulle köpeskillingen i enstaka fall inte stämma överens med marknadsvärdet, exempelvis om köpet inte gjorts nyligen, bör långivaren göra en värdering.

Bolånetaket gäller för nya lån efter den 1 oktober 2010. Om du utökar ett lån som du hade innan bestämmelsen började gälla räknas det som att du tar ett nytt lån, och bolånetaket gäller. Som nytt lån räknas dessutom så kallat säkerhetsbyte. Säkerhetsbyte innebär att du köper en ny bostad, behåller ditt gamla lån i samma bank, men byter säkerhet för lånet (sätter den nya bostaden i pant för lånet i stället för den gamla). Det är inte säkert att banken går med på att göra ett säkerhetsbyte.

Men om du däremot har kvar din bostad och flyttar över lånet till en ny bank, så räknas det enligt Finansinspektionen inte som ett nytt lån, eftersom bolånetaket då skulle innebära inlåsningseffekter på marknaden. Det betyder att om du exempelvis har ett tidigare lån med 90 procent belåning och flyttar lånet till en ny bank, så kan den nya banken bevilja samma belåningsgrad.

Informationen riktar sig till låntagare och konsumenter i allmänhet och ska inte vara anpassad till en individuell situation, utan är övergripande. Informationen ska finnas tillgänglig på papper eller i något annat varaktigt medium. Alternativt kan den finnas tillgänglig genom att publiceras på företagets webbplats.

• Kontaktuppgifter till långivare eller låneförmedlare
• Vilka säkerheter som krävs för att få låna
• Vilka löptider som erbjuds för lånen
• Om räntan på lånet är rörlig eller bunden, vilka räntebindningstider som erbjuds och vilka konsekvenser olika bindningstider kan ha för konsumenten
• Information om räntevillkor och vilka bestämmelser som styr räntans utformning, till exempel om förutsättningar för ändringar av räntan och hur konsumenten får besked om ränteändringar
• Vilken valuta som lån erbjuds i
• Ett representativt exempel på lånebelopp, kreditkostnad (räntor, avgifter och andra kostnader), kreditfordran (summan av lånebeloppet och kreditkostnaden) och den effektiva räntan
• Eventuella andra kostnader som ska betalas i samband med lånet, till exempel kostnad för lagfart
• Alternativ för återbetalning, exempelvis inom vilka ramar lånet behöver amorteras
• Villkor för förtidslösen av lånet
• Vilka krav som ställs på värdering av den säkerhet som ska ställas för lånet
• Konsekvenser om konsumenten inte följer sina skyldigheter, exempelvis rutiner vid försenade betalningar och vad som gäller beträffande uppsägning
• Krav på att konsumenten tecknar en tilläggstjänst, exempelvis att öppna ett konto
• Om konsumenten behöver köpa några andra tjänster för att få lånet på vissa villkor.

Vad som menas med rådgivning är att du får personliga rekommendationer om bolån som grundar sig på aktuella uppgifter om dig.

Det ska vara en anpassad rekommendation som går utöver den grundläggande information om lånet som du ändå alltid ska få. Att du enbart får ett erbjudande om ett bolån eller ett meddelande om att du beviljats ett lån är inte att betrakta som rådgivning.

Om långivaren eller låneförmedlaren erbjuder rådgivning ska du också få information om vilket produktutbud som rådgivningen utgår från, om rådgivningen är oberoende eller inte och om det kostar något för dig att få rådgivning.

Rådgivaren måste följa vissa kvalitetskrav på rådgivningen. Rådgivningen ska grunda sig på din situation, dina intressen och dina önskemål och även ta hänsyn till vilka risker som kan uppstå för dig under lånets löptid. Rådgivaren ska med utgångspunkt från dina behov, din ekonomi och dina personliga förhållanden föreslå ett lån som är lämpligt för dig.

Risker som kan uppstå under lånetiden och som rådgivaren ska ta hänsyn till är framför allt risker för kostnadsökningar. Det kan exempelvis handla om räntehöjningar och risker för att du får försämrad återbetalningsförmåga i framtiden, t.ex. vid pensionering.

Rådgivaren ska grunda sina rekommendationer på ett tillräckligt urval av låneavtal. Om rådgivaren är långivare eller knuten till en långivare ska rådgivaren beakta olika lånebelopp, kredittid, räntebindningstid och amorteringsvillkor. För oberoende rådgivare är utgångspunkten för vad som är ett ”tillräckligt urval” vilka avtal som finns tillgängliga på marknaden.

När du fått rådgivning ska rådgivaren dokumentera den. I dokumentationen, som rådgivaren ska lämna över till dig, ska det framgå vilka rekommendationer som du har fått. Den ska också innehålla uppgift om vad som i övrigt förekommit vid rådgivningstillfället.

Normalt ska det framgå vilka uppgifter som rådgivaren tagit in om dig och om det produktutbud som rådgivningen grundar sig på. Även andra förhållanden som har haft betydelse för de råd som rådgivaren har lämnat ska redovisas.

Den som kallar sig för ”oberoende rådgivare” måste utgå från ett tillräckligt stort utbud av låneavtal på marknaden och får inte ta emot ersättning från någon eller några långivare för rådgivningstjänsten. En oberoende rådgivare får enbart ta emot eventuell ersättning från konsumenten.

En förmedlare som är ombud för eller har nära förbindelser med en långivare får inte kalla sig oberoende. Den som är långivare, och som därmed erbjuder egna lån, kan inte kalla sig oberoende.

Det finns inget krav på att en rådgivare ska avråda konsumenten från att ta ett visst bolån. Däremot är det en naturlig del av en rådgivning att uppmärksamma konsumenten på hur privatekonomin påverkas av ett bolån och att förhållandena kan förändras med tiden. Det gäller både kostnaden för lånet och personliga förhållanden som kan påverka förmågan att betala lånet i framtiden.

Den som yrkesmässigt lämnar rådgivning om bolån måste vara långivare eller låneförmedlare med tillstånd hos Finansinspektionen.

Ett bolån, eller en bostadskredit som det kallas i lagen, är ett lån som du tar med säkerhet i en fastighet, en bostadsrätt, en tomträtt eller en byggnad. Men det kan också vara ett blancolån som du tar i syfte att köpa, eller behålla, äganderätten till sådan egendom, det vill säga utan att du pantsätter den som säkerhet för lånet. Att lånet definieras som ett bolån har betydelse för vilka regler som gäller för lånet.

Om du tar ett blancolån för att köpa en fastighet (till exempel en villa eller ett fritidshus), en bostadsrätt, en tomträtt eller en byggnad som inte hör till en fastighet (vilket brukar kallas byggnad på ofri grund) räknas det alltså som ett bolån. När du ansöker om ett blancolån så behöver inte långivaren eller låneförmedlaren fråga dig vad ditt syfte med lånet är. Men om långivaren erbjuder lån utan säkerhet för att köpa bostäder så ska långivaren betrakta lånen som bolån och följa de regler som gäller specifikt för bolån. Ett exempel på det är om du tar ett lån för att finansiera en del av köpeskillingen som ligger ovanför bolånetaket, det vill säga över 85 procent av bostadens marknadsvärde. Ett annat exempel är om du själv lämnar uppgifter så att det framgår att syftet med lånet är att du ska köpa en bostad.

Blancolån som du tar för att renovera eller bygga ut en bostad omfattas inte av definitionen av bolån. Blancolån som du tar för att finansiera glappet mellan köpet av en ny bostad och försäljningen av din tidigare bostad, så kallade överbryggningslån, räknas inte heller som bolån om de har en obestämd löptid eller ska betalas tillbaka inom tolv månader.

Handpenningslån och byggnadslån, som du tar med säkerhet i egendomen, räknas som bolån.

All sådan personal ska ha genomgått ett kunskapstest med godkänt resultat. Det är framför allt bolånehandläggare och andra som har en direkt koppling till kreditgivningen som omfattas av kunskapskraven.

Bankerna har tillsammans med SwedSec tagit fram gemensamma kunskapskrav och tester för bolånehandläggare. All personal som hanterar bolån ska genomgå ett licensieringstest hos SwedSec och bli ”SwedSec-licensierade bolånerådgivare”.