Bolån

I de flesta fall behöver du ha ett lånelöfte för att kunna delta i budgivningar på bostäder. För att få ett lånelöfte eller ett lån beviljat måste du lämna in en låneansökan. Då gör långivaren en kreditprövning med stöd av de uppgifter du lämnat och genom att ta en kreditupplysning. Vid kreditprövningen beräknar banken hur mycket du kan lägga på ett nytt boende och bestämmer om du ska få lånet beviljat. Innan du bestämmer dig för en viss långivare kanske du vill jämföra vilka räntor olika långivare erbjuder dig. För att få det behöver du lämna in en låneansökan till varje långivare.

Ett lånelöfte är ett preliminärt besked från en långivare om ett bolån av en viss storlek för ett kommande bostadsköp. När du har ett lånelöfte så får du en uppfattning om hur mycket du kan låna och hur långt du kan gå i en budgivning. Ibland ställer fastighetsmäklarna krav på att du ska visa upp ditt lånelöfte för att delta i en budgivning. Se alltid till att få lånelöftet skriftligt. För att få ett lånelöfte fyller du i en ansökan. Den behandlas oftast ganska snabbt. Om din ansökan blir beviljad får du ett dokument där förutsättningarna för lånelöftet framgår. Läs igenom lånelöftet och villkoren noga.

Tänk på att lånelöftet baseras på en preliminär kreditprövning och på en bostad som du kanske inte ens har hittat vid tidpunkten för lånelöftet. Först när du ansöker om ett lån för att köpa en viss bostad gör långivaren en definitiv kreditprövning. Lånelöftet gäller under en begränsad tid och du måste inte utnyttja det.

Lånelöftet är ingen garanti att du får låna, men normalt sett får du lånet om dina ekonomiska förutsättningar är desamma som när du fick lånelöftet och om den bostad du köper överensstämmer med uppgifterna i lånelöftet. Om någon omständighet förändrats, eller om det framkommit något som påverkar din betalningsförmåga, kan långivaren ompröva lånelöftet eller neka dig att få lånet.

Det är långivaren som gör bedömningen av din slutliga betalningsförmåga. Även om du själv inte tycker att din betalningsförmåga, din arbetssituation eller något annat har förändrats, kan långivaren göra en annan bedömning. Hör därför alltid av dig till dem innan du skriver kontrakt på en bostad och försäkra dig om att du får lånet. Kontakta gärna långivaren redan när du hittat den bostad du vill köpa. Tänk på att det kan ta lite tid att göra den slutliga kreditprövningen av det lån du vill ha.

Några omständigheter som kan göra att långivaren inte beviljar dig lånet, trots lånelöftet, kan vara:

• Du har lämnat ofullständiga eller felaktiga uppgifter
• Du saknar stadigvarande inkomst enligt långivarens definition
• Du har fått sänkt lön eller ökad skuldsättning
• Du har fått en betalningsanmärkning eller har kommit på obestånd på något annat sätt
• Någon annan omständighet har inträffat som gör att långivaren gör en ny bedömning av din återbetalningsförmåga
• Priset för bostaden överensstämmer inte med vad långivaren anser är normalt för marknaden
• Den bostad du vill köpa utgör inte en tillräcklig säkerhet för lånet.

När du skrivit på ett kontrakt på en ny bostad är det vanligt att du inom en vecka måste betala en handpenning. En vanlig nivå på handpenningen är tio procent av köpeskillingen. Om du inte har kontanta medel så brukar långivarna erbjuda handpenningslån. Ett sådant lån är amorteringsfritt och betalas tillbaka på tillträdesdagen. Räntan kan variera mellan olika långivare, men är oftast högre än de vanliga bolåneräntorna.

Om du köper en ny bostad och samtidigt ska sälja din befintliga bostad uppstår ibland ett glapp mellan tillträdesdagarna. Har du exempelvis tillträde till din nya bostad en månad innan du får in betalningen för din tidigare bostad kan du behöva ett överbryggningslån, eller brygglån. En förutsättning för att få låna är att du klarar av dubbla kostnader under mellantiden. Du betalar tillbaka överbryggningslånet så snart du fått pengarna från det boende du säljer. Kontrollera noga villkoren för överbryggningslånet. Räntan på ett sådant lån brukar vara högre än på ett vanligt bolån.

Här kan du läsa om kreditprövning.

Om du har ett bolån i svenska kronor men arbetar eller bor i ett annat land än Sverige så att din inkomst är i en annan valuta betraktas ditt lån som ett bolån i utländsk valuta. I och med att inkomsten och lånet är i olika valutor finns det en risk att ändrade valutakurser kan leda till att du får svårare att klara av betalningarna.

Du ska få särskild information om riskerna med sådana lån. Långivaren ska erbjuda ett arrangemang för att begränsa valutakursrisken och varna dig om kursförändringarna påverkar ditt betalningsutrymme.

Bolånet definieras som lån i utländsk valuta om lånet är i svenska kronor och

• det land där du är bosatt har en annan valuta,
• du får din inkomst i en annan valuta, eller
• de tillgångar som du ska använda för att betala lånet är i en annan valuta.

Långivaren ska erbjuda ett arrangemang som ska syfta till att begränsa risken att din betalningsförmåga försämras, till exempel för att förhållandet mellan de två valutorna förändras jämfört med när du tog lånet.

Det finns enligt lagstiftningen några alternativa arrangemang för att begränsa risken för att du kan få betalningssvårigheter. Ett exempel är att långivaren i kvar-att-leva-på-kalkylen tar höjd för valutakursförändringar utöver vad som görs i en sedvanlig kreditprövning.

Ett annat alternativ kan vara att du får rätt att omförhandla vissa villkor i kreditavtalet om kursen förändras till din nackdel.

Ytterligare alternativ är att långivaren erbjuder dig en försäkring.

Långivaren kan låta ett bolån i utländsk valuta alltid omfattas av ett visst arrangemang. Alternativt kan långivaren erbjuda dig en möjlighet att skyddas av ett arrangemang – då är du inte skyldig att anta erbjudandet.

De svenska banker som erbjuder bolån i utländsk valuta gör oftast anpassningar i kalkylen. Efter omräkning av din disponibla inkomst till SEK skriver banken ner beloppet, eller så belastar banken kalkylen med en kostnad för att skapa en viss buffert. Hör med din bank vad som gäller där om du ansöker om ett bolån i utländsk valuta.

Långivaren ska varna dig när beloppet som den återstående krediten eller de regelbundna amorteringarna uppgår till tar 20 procent mer i anspråk av ditt betalningsutrymme på grund av valutakursförändringar.

Exempel:

Du ska betala 1000 kr i amortering varje gång. Detta motsvarar en betalning i 100 euro när du tog lånet. Om kursen förändras så att samma betalning kostar dig 120 euro har du fått en tjugoprocentig ökning i ditt betalningsutrymme. Då ska du få en varning av långivaren.

För att kunna pantsätta en fastighet som säkerhet för ett bolån måste du först ansöka om en inteckning i fastigheten hos Lantmäteriet. Inteckningen skrivs in i fastighetsregistret. Som bevis för inteckningen utfärdas ett pantbrev. Du pantförskriver fastigheten till långivaren i skuldebrevet, och överlämnar pantbrevet. Numera är alla pantbrev digitala, så överlämningen görs inte fysiskt, utan genom en anteckning i fastighetsregistret.

Du kan även pantsätta en bostadsrättslägenhet, men då finns inget system med myndighetsregister och pantbrev. I stället registreras pantsättningen genom att bostadsrättsföreningen antecknar den i sitt lägenhetsregister.

Läs mer om pantsättning.

Att få lagfart kostar 1,5 procent av antingen köpeskillingen eller taxeringsvärdet (det värde som är högst) i stämpelskatt.

Sätter du din fastighet som säkerhet för ett lån görs en inteckning i fastigheten. Pantbrevet är ett bevis på inteckningen. Pantbrev kostar 2 procent av pantbrevets belopp i stämpelskatt. Finns det redan uttagna pantbrev i fastigheten kan du använda dem. Läs mer om lagfart och inteckningar hos Lantmäteriet.

Om säkerheten för lånet är en bostadsrätt kan bostadsrättsföreningen ibland ta ut en pantsättningsavgift. Kontrollera i bostadsrättsföreningens stadgar om de tar ut en sådan avgift. Ett riktmärke för pantsättningsavgiften är att den bör vara högst 1 procent av gällande prisbasbelopp (1 prisbasbelopp = 57 300 kr år 2024).

Ibland är en värdering av fastigheten/bostadsrätten en förutsättning för att långivaren ska godta fastigheten/bostadsrätten som säkerhet. Då tillkommer kostnader för värderingsmannens tjänster.